土地用途分类 土地用途也分“三六九等”

导读：房屋征收是一个复杂而完整的过程，其中，土地用途的认定作为征收过程中的一个重要环节，与被征收人所能获得的经济补偿息息相关。因此，正确认识土地用途的认定对房屋征收的影响，能够进一步保障被征收人合法利益免遭侵害。

我国《土地管理法》第四条规定国家实行土地用途管制制度，此外，条文还规定，“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”

根据前述条文可知，我国土地用途的种类分为农用地、建设用地和未利用地这三种。土地用途的认定和变更都要严格依据法律法规进行。因此，在我国的土地政策中，土地用途管制制度占据重要地位。这一制度的建立对我国征收工作的开展也带来不少的影响。如我国《土地管理法》第四十八条规定，“征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。”征收农用地与征收建设用地的补偿标准是不一样的，这就为征收纠纷的产生提供了空间。

在我国，常见的涉及征收问题的土地主要有建设用地和农用地。建设用地一般分为居住用地、公共设施用地、工业用地、商服用地、物流仓储用地、交通设施用地、市政公用设施用地、道路广场用地、绿地、特殊用地。每一种土地用途都有严格的申请认定程序，甚至我国有些地方政府为了保证行政区划内的土地得到全面管理，会根据不同类型的土地制定不同的认定和变更程序。

实务中我们会遇见这样的案例：某企业在生产经营过程中面临征收问题，在协商安置补偿问题时发现自己的经营场所土地性质已经发生变更，此时，因不同用途的土地对应不同的安置补偿标准，当事人往往想通过法院得到一份确认政府行政行为违法的判决，进而改变征收当前这片土地的补偿标准，获得更高额的补偿。在实际生活中，当事人的这种诉求和诉讼路径比较常见。

现阶段，我国各级政府的依法行政水平都有所提高，涉及土地用途认定及变更的相关程序性规定都较为明确，地方政府会以出台相关土地登记办法、土地登记条例等方式将土地用途管制制度管理系统化、明确化。通过对现状的考察我们知道，如果以上述案由提起行政诉讼，当事人必须跨越过“证据关”和“时间关”。证据的收集和保存是必须跨越的关卡，涉案争议的解决有赖于当事人提供准确而完整的证据链；其次需要跨越“时间关”。因经济发展水平和土地政策的变化，当事人的土地用途变更时间可能已经距起诉时间较久远，必须注意诉讼时效的问题。土地用途管制制度具有高度的复杂性，如果征收过程中案涉土地用途相关问题，在保留好证据的前提下选择有效的法律途径是解决问题的关键。